El acceso a una vivienda cada vez es más difícil dada la situación económica actual. A raíz de esta problemática ha surgido una tercera opción: el alquiler con opción a compra. A lo largo del post de hoy vamos a hablarte de cuáles son las condiciones y cómo funciona para que puedas tenerlo en cuenta. Aunque es una opción apta para cualquier persona, son los jóvenes los que más recurren a ello, dada la capacidad económica que tienen.
- Qué es el alquiler con opción a compra
- Puntos clave a tener en cuenta al realizar un contrato de alquiler con opción a compra.
- Impuestos del alquiler con opción a compra.
Este tipo de alternativa surge con el fin de permitir el acceso a la vivienda a personas que no cuentan con la liquidez necesaria a corto plazo. De este modo, los pagos mensuales del alquiler pueden ayudarte a adquirir la vivienda en el medio plazo.
¿Qué es el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra es una opción que permite al inquilino vivir en una vivienda en alquiler durante un tiempo determinado (acordado por ambas partes). Finalizado el plazo, el inquilino tiene derecho a comprar esa vivienda por el precio acordado previamente, descontando del precio final de compra, las cantidades que se hayan pagado mensualmente para este fin.
Se trata de una tipología de contrato mixto en el que encontraremos el contrato tradicional de alquiler y un precontrato de compraventa de dicho inmueble. De esta forma, el inquilino adquiere el derecho de comprar la vivienda. El precio de venta se fijará en el precontrato y a este precio se le descontaran las cuotas pagadas previamente.
Condiciones para el acceso al alquiler con opción a venta.
Las condiciones para el alquiler con opción a venta, si eres arrendatario, son las siguientes:
- Fijar una prima inicial por el derecho de opción a compra no es obligatorio pero si muy recomendable dado que podrás asegurarte de que realmente existe un interés por parte del inquilino, de adquirir finalmente el inmueble.
- Fijaras el precio de compra de la vivienda en el precontrato de compraventa.
- Deberás tener en cuenta los plazos para que se termine el alquiler y poder vender la vivienda.
- El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no vender o alquilar, durante el tiempo que dure el contrato, el piso a un tercero.
Tanto si eres arrendador como arrendatario, quizás te asalte la duda de qué plazo debes cumplir para que ocurra la opción a compra. Te diremos que no existe un plazo concreto, será el que ambas partes pacten.
Si llegado el momento no hay un plazo para el fin del alquiler y la opción de la compra de la vivienda, cualquiera de las dos partes puede solicitarlo a un juez para que sea éste quien lo determine. El plazo es de caducidad, por lo que no se puede interrumpir y la caducidad la tiene que verificar un juez. Y lo más importante, el plazo de esta operación no puede ser superior al del arrendamiento.
5 Puntos clave a tener en cuenta al realizar un contrato de alquiler con opción a compra
Por otra parte, es necesario que sepas ciertas cosas antes de llevar a cabo un contrato de alquiler con opción a compra, sobre todo si no estás seguro:
- -Es un tipo de contrato que tiene una regulación propia, por lo que es normal que no te sientas familiarizado con la parte legal. Por este motivo, sería bueno que solicitaras los servicios de un abogado. Es importante saber que en el contrato debe establecerse el plazo para poder llevar a cabo la compra y el precio de la venta de la vivienda.
- -En el caso de que se fije una prima inicial por tener el derecho de la opción a compra, este dinero no se devuelve. No debemos confundirlo con una fianza. Es decir, si finalmente decides no comprarla, no lo recuperarás. Por tanto debe ser una decisión reflexionada.
- -Debes saber que el inquilino puede vivir en la vivienda hasta cinco años, independientemente del plazo que se haya estipulado para la opción a compra, ya que el alquiler sí está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por tanto, el contrato de alquiler tiene prioridad sobre la opción de compra.
- -Si eres inquilino, no te olvides de asegurarte de que la vivienda que vas a comprar está libre de cargas.
- -Aunque no conozcas terminología legal, sí que debes saber que en el contrato debe definirse claramente si los pagos mensuales del alquiler se van a descontar del precio de compra final. Dado que en la actualidad no hay ninguna ley que regule esto, es necesario acordarlo entre propietario e inquilino.
Condiciones básicas del contrato
Ya te hemos ido adelantando algo, pero vamos a contarte cómo funciona el alquiler con opción a compra.
- Dado que es un contrato un tanto atípico, es obligatorio que aparezca sí o sí el objeto del contrato y el precio. Así, la decisión de comprar la vivienda la tiene el inquilino tras cumplir los años pactados para alquilarla. Debe aparecer en el contrato la cantidad de las cuotas del alquiler y también el porcentaje que se descuenta de lo que ya se ha ido pagando en el alquiler.
- Es un contrato doble, porque integra la parte del alquiler y la parte de compraventa. Si bien, el contrato de alquiler sobrepasa al de opción de compra al estar regulado por la LAU.
Ventajas y desventajas de este tipo de contrato para el vendedor
Si eres arrendador, no te pierdas las ventajas que te ofrecerte el alquiler con opción a compra:
- La mayor de las ventajas del alquiler con opción a compra es que mensualmente recibirás un dinero extra con las cuotas del alquiler.
- Si el inquilino finalmente se queda con la vivienda y la compra, tendrás lo que querías. Si resulta que el inquilino finalmente no quiere quedarse con la vivienda, te quedarás con la prima aportada al inicio del acuerdo, siempre que esta allá sido aportada.
- Puedes deducir gastos de conservación, suministros, seguro de la vivienda o recibos de la comunidad.
- En el contrato, puedes incluir una cláusula que penalice al inquilino si se retrasa en las cuotas.
- Tendrás tu casa bien cuidada. Como el inquilino está pendiente de comprar tu casa, no la tratará como una vivienda de alquiler sin más, sino que la sentirá como su hogar.
Una vez que te comprometas con un inquilino no podrás echarte hacia atrás en tu oferta y no podrás vender la vivienda a otra persona hasta que finalice el contrato. Por tanto se genera un compromiso del propietario hacia el inquilino sobre el inmueble.
No todo son ventajas, claro. Echa un vistazo a las desventajas del alquiler con opción a venta:
- Por un lado la variación de precios: el precio de venta de la vivienda debe estar fijado en el contrato. Por tanto, no se tiene en cuenta la variación del precio de la vivienda los años siguientes. Es por ello, que para el arrendador puede suponer una ganancia (si el precio del mercado ha bajado) o una pérdida (si el precio de las viviendas ha subido)
- Si llegado el momento de la compraventa el inquilino decide no comprarla, debes adaptar el precio de venta de la vivienda a la situación actual del mercado. Así, podrás haber perdido tiempo y dinero por haber esperado al inquilino.
- No puedes vender la vivienda a otra persona mientras dure el contrato del alquiler con opción a venta con ese inquilino.
- Como arrendador, debes devolver la señal y fianza al inquilino si decide no comprar la vivienda. Y no tendrás todo el dinero de la vivienda de inmediato, sino que lo irás viendo a modo de mensualidades.
Impuestos del alquiler con opción a compra
Antes de irnos, vamos a prestar atención a los impuestos del alquiler con opción a compra, para los inquilinos y para los vendedores. Si eres inquilino, los impuestos del alquiler con opción a compra son:
- Deberás tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, si has comprado la vivienda. Cada Comunidad Autónoma aplica un porcentaje diferente, en Madrid por ejemplo es un 6%.
- Debes determinar cuál será la base imponible (el importe sobre el que tiene que aplicarse el porcentaje que corresponde). Si la base imponible es el precio de compra final, estarás pagando dos veces por la misma cantidad. Una, por el arrendamiento y la prima y otra por la compraventa. Y si la base imponible es el precio de compra pero disminuido por las cantidades que se deduzcan (precio menos la prima y las rentas aplicables), puede ocurrir que la base imponible sea inferior al valor real del bien y en ese caso tiene que haber una liquidación complementaria.
Si eres el vendedor, los impuestos del alquiler con opción a compra son:
- La plusvalía municipal. Es un impuesto del ayuntamiento.
- El ingreso por la venta de la vivienda deberás declararlo en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Para calcularlo tú mismo, debes saber cuánto dinero has ganado por la venta.
El cálculo sería:
Precio de venta – precio de compra de la vivienda = X.
Sobre esa cifra tienes que aplicar los impuestos correspondientes. Pero te aconsejamos que te ayudes de un profesional que te sepa ayudar y hacer los cálculos correspondientes.
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