Muchos os preguntaréis qué es Real Estate. Pues bien, vamos explicar con claridad esto y otros asuntos relacionados como cuál es la traducción y significado, o quiénes actúan en el sector. Habrás oído hablar de ello en medios de comunicación tales como prensa, televisión, radio o webs especializadas, pero posiblemente no conozcas con exactitud qué está sucediendo con las actividades empresariales de este sector y quiénes son los principales agentes que actúan en el mercado.
¿Qué es el Real Estate?
Real Estate (traducción “Propiedad Inmobiliaria”) abarca todas las actividades relacionadas con la compraventa de activos inmobiliarios. Hoy en día, este término ha sido asociado generalmente con el negocio de las llamadas REIT (Real Estate Investment Trust), en el que se pretende gastar fondos en comprar activos inmobiliarios e ingresar principalmente a través del alquiler de los mismos. Además, podemos segmentar más aún las actividades del Real Estate, dado que mayoritariamente se dedican al sector residencial y de oficinas. Generalmente, estas sociedades cotizan en bolsa puesto que permiten la inversión en inmuebles a pequeños inversionistas y, de esta manera, resulta mucho más fácil conseguir la financiación. Consecuentemente, estas gestoras de activos inmobiliarios deben repartir dividendos a final de cada año para que así el inversor consiga la rentabilidad deseada.
En los últimos años en España, se les ha facilitado mucho la entrada a las nuevas sociedades de REIT, o como en España se las denomina, SOCIMI (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Esto está generando importantes repercusiones en sectores relacionados y estas influencias están siendo muy positivas para la economía española. Gracias a esto, se ha conseguido gran diversidad de empresas que a su vez ha permitido la especialización dentro del sector, incorporando herramientas tecnológicas para dar un salto en la capacidad de trabajo y consecuentemente en sus rentabilidades.
Como último apunte sobre qué es el Real Estate, podemos acudir a una traducción del Real Estate más general, que sería bienes raíces o bienes inmuebles. Si bien es un término más utilizado en temas legales, nos permite diferenciar este tipo de bienes con otros tipos de bienes como los mobiliarios.
Sector Real Estate
Como anteriormente hemos comentado, el sector del Real Estate está estrechamente relacionado con las SOCIMI. Sin embargo, abarca muchas más actividades como las propias de las tradicionales constructoras, promotoras e inmobiliarias. Como consecuencia de la crisis inmobiliaria sufrida en España, donde actuaron los modelos de negocio tradicionales, han surgido nuevos modelos de negocio que pretenden reactivar el mercado y que hoy en día lo están logrando. A raíz de esta idea, actualmente están irrumpiendo con mucha fuerza las startups de PropTech como Clikalia, que fuera del mercado Real Estate usa la tecnología para poder facilitar la compra-venta de tu vivienda y conseguirlo de manera rápida, sencilla y transparente.
Dentro del Real Estate podemos encontrar muchos agentes, pero los actores principales del mercado español son Axia, Entrecampos Cuatro, Hispania, Lar España, Mercal, Merlín, Promorent y Uro Property. Estas empresas son todas muy jóvenes, de hecho, aunque la primera ley sobre las SOCIMI llegó en 2009, hasta 2012 no se creó ninguna. El estado español quiso fomentar este sector, por lo que facilitó las barreras de entrada y concedió numerosas ventajas fiscales para la constitución de nuevas sociedades. La razón por la que no se creó ninguna sociedad en esos tres años es bastante simple: los inversores creían que los atractivos legales y económicos estaban lejos de lo que se ofrece en el sector Real Estate en el extranjero y en 2009 existía gran incertidumbre en el mercado inmobiliario.
Cabe destacar que casi el 50% de la capitalización de estas empresas viene de inversores extranjeros que pretenden diversificar cartera y además buscan aprovechar el bajón de precios causado por la crisis inmobiliaria y su tendencia al alza en la actualidad.
Marco legal del Real Estate en España
Finalmente, la nueva y ventajosa regulación de las SOCIMI consiguió la creación de varias sociedades de este tipo. Una de las principales medidas que se tomaron fue la exención del Impuesto de Sociedades, como ya ocurre con las REIT en EEUU y muchos otros países, donde sólo el inversor paga impuestos sobre dividendos. Para evitar la especulación, se decidió que los activos inmobiliarios debían tenerlos en cartera por lo menos un mínimo de 3 años. Además, al menos el 80% del capital de estas empresas tiene que estar destinado a la compra de inmuebles. Otra de las facilidades para la constitución de las SOCIMI es que tan sólo están obligadas a sacar el 25% de su capital a bolsa el primer año (free float). Además, el acceso a cotización en bolsa resulta más sencillo y barato al entrar a cotizar en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil).
Sin embargo, hay quien opina que las medidas aún son insuficientes: los inversores extranjeros aún pagan en su país de origen el Impuesto sobre Dividendos. Para ser beneficiario de las ventajas fiscales se debe cotizar en bolsa, los alicientes económicos y jurídicos aún son escasos para los inversores particulares y aún existe bastante rigidez en la regulación del sector.
En resumen, podemos destacar el aumento de sociedades del sector del Real Estate dado que ofrecen rentabilidades altas en relación al riesgo que poseen. Esta rentabilidad está basada en los ingresos a través de los alquileres y de la posterior venta del inmueble, una vez pasados al menos 3 años en propiedad de dicho inmueble. Finalmente, se ha logrado con la nueva legislación el fomento de las SOCIMI en España y es una de las razones del resurgir del sector inmobiliario.
