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Dación en pago: requisitos y consejos para lograrlo

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En momentos de crisis económica o inestabilidad financiera, el concepto de dación en pago vuelve a resurgir. Este término hace referencia a la entrega de la vivienda al banco a cambio de cancelar tu deuda hipotecaria.  En el siguiente post definiremos en profundidad qué es la dación en pago, sus requisitos, límites y alternativas.


  1. ¿Cuáles son los requisitos para la dación en pago?
  2. Pasos para solicitar la dación en pago
  3. Pros y contras de la dación en pago
  4. ¿Hay que pagar plusvalía cuando has recurrido a la dación en pago?
  5. Alternativas a la dación en pago
  6. Nuestra recomendación para evitar la dación en pago

La dación en pago consiste en entregar al banco un bien a cambio de saldar una deuda. Según establece la Ley Hipotecaria, este inmueble se venderá en subasta pública con el objetivo de cobrar la deuda y darla por extinguida. La dación, también llamada adjudicación, extingue totalmente la obligación en este caso con el banco.

La dación en pago fue regulada por primera vez en el Real Decreto 6/12 de medidas de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Es aquí donde se establecen los requisitos mínimos para la aplicación de la citada dación. En este decreto se incluye el Código de Buenas Prácticas Bancarias en el que están inscritas la gran mayoría de entidades bancarias (BBVA, Banco Sabadell, Santander, Liberbank, Bankia, etcétera). La Ley Hipotecaria de 2019 aclara que la dación en pago no será obligatoria si bien, se podrá negociar entre la entidad bancaria y el deudor.


 

¿Cuáles son los requisitos para una dación en pago?

Los requisitos que exigirá la entidad bancaria dependen de esta. A pesar de eso, los criterios generales son los siguientes:

  • Todos los miembros de la familia tienen que estar en paro o carecer de rentas económicas de cualquier tipo.
  • No pueden tener otro bien o derecho patrimonial con el que saldar la deuda.
  • La hipoteca debe recaer sobre la vivienda habitual y debe ser la única propiedad que tenga el deudor.
  • La cuota de la hipoteca tiene que estar por encima del 60% de los ingresos netos que obtiene la unidad familiar.
  • El valor de la vivienda debe de estar por debajo de los siguientes valores:
    • Si el municipio tiene más de un millón de habitantes: El valor del inmueble debe ser inferior a 200.000 euros.
    • Los municipios entre un millón y 500.000 habitantes: El valor del inmueble debe ser inferior a 180.000 euros.
    • Municipio entre 500.000 euros y 100.000 habitantes: El valor del inmueble debe ser inferior a 150.000 euros.
    • Municipio de hasta 100.000 habitantes: El valor del inmueble debe ser inferior a 120.000 euros.
  • Para aplicarse la dación en pago, la vivienda no debe estar en proceso de ejecución.
  • La vivienda no debe tener otro tipo de cargas.
  • El acuerdo de voluntades de las partes, deudor y acreedor, consistente en tener por extinguida inmediatamente la obligación. En este caso que el banco decida que acepta tu inmueble como pago por tu deuda contraída con ellos y extinga así esa obligación. 
  • Cabe señalar que la dación no requiere la declaración de la situación de insolvencia, ni tampoco pluralidad de acreedores.

 

Alternativas a la dación en pago

 

Cuando hay un problema de falta de liquidez para hacer frente a una hipoteca, normalmente la entidad bancaria será la que da soluciones para evitar el embargo y además no incremente el valor de la deuda. Las soluciones propuestas pueden ser las siguientes:

Negociar una reestructuración de deuda:

En un primer momento, antes de llegar a a dación en pago, la entidad intentará realizar una reestructuración de la deuda. Esta reestructuración se llama carencia y se puede realizar por medio de dos vías:

  • Carencia de capital: en esta opción se pagan durante un periodo de tiempo sólo los intereses de la hipoteca y no el capital. No se reduce la deuda pero sí el valor de las mensualidades.
  • Carencia total: en esta opción cesarán los pagos temporalmente (capital e intereses) pero aumenta la deuda adquirida porque los intereses siguen aumentando.

Si ninguna de las dos opciones es factible, se puede plantear la opción de dación de pago. Para ello aconsejamos conocer si tu entidad forma parte de aquellas entidades adscritas al Código de Buenas Prácticas Bancarias.

 

Alquiler frente a dación en pago:

La negociación con el banco puede llegar a otro tipo de solución: un alquiler de la vivienda pagando al banco una cuota mensual fija. En esta opción este inmueble pasaría a ser propiedad del banco, que se compromete a fijar un precio de alquiler asequible durante un periodo de tres años.

Todas estas opciones son flexibles y cada caso tiene sus especificaciones y características. Por tanto, recomendamos acudir o bien a un profesional o a tu entidad bancaria para conocer cúal de estas opciones se adapta a cada situación.

 

¿Cuánto tardarás en tener una respuesta de tu entidad bancaria?

El banco suele tardar entre 3 y 6 meses para decirte si aprueban o rechazan la dación en pago.

 

Pros y contras de la dación en pago

 

Ventajas de la dación en pago sobre la hipoteca:

  • Cancelación total de la deuda
  • Se reduce el riesgo de embargo de la vivienda.

Inconvenientes de la dación en pago sobre la hipoteca:

  • Supone la pérdida del inmueble o vivienda habitual, aunque no arrastran consigo las deudas.
  • Endurecimiento de las condiciones para optar a una nueva hipoteca

 

¿Hay que pagar la plusvalía cuando has recurrido a la dación en pago?

La plusvalía municipal es un impuesto que hay que pagar en el momento en el que se dona, vende o hereda una vivienda. Grava la revalorización del inmueble desde el momento de la compra hasta su donación, venta o herencia.

Podría surgir la duda sobre si es necesario pagar este impuesto cuando se ha recurrido a la dación en pago. La propiedad del inmueble pasa a ser de la entidad bancaria y no del deudor. La respuesta es que no hay que pagar la plusvalía tras la dación en pago.

 

Para que no tengas que pagar ninguna plusvalía, necesitas que esa vivienda que has dado sea tu vivienda habitual y ningún miembro de la familia tenga bienes por valor de esa deuda hipotecaria.

 

Recomendaciónes sobre la dación en pago.

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