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¿Hay que pagar IVA en vivienda de segunda mano?

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El IVA de una vivienda de segunda mano realmente se corresponde con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en verdad es el famoso impuesto al que nos referimos cuando hablamos del ITP.

Si estás leyendo este post será porque estás inmerso en el proceso de compraventa de un piso, ya sea como vendedor o como comprador. En cualquier caso, en este artículo te contaremos qué IVA se paga por la compra de una vivienda, o en el caso de que sea una vivienda de segunda mano, cuál es el ITP que te corresponde abonar.


¿Tengo que pagar el IVA en la compra de una vivienda de segunda mano?

Cuando compramos una vivienda de segunda mano, no tenemos que pagar el IVA. Este impuesto sólo tiene cabida cuando se transmite la propiedad por primera vez. El impuesto que lo sustituye y vendría a corresponder con el pago del IVA es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, también conocido como ITP.

Como venimos diciendo, no tiene ningún sentido hablar de IVA en viviendas de segunda mano. En todo caso, corresponde a las viviendas que son transmitidas a otro propietario por primera vez, es decir, las que se compran al promotor.

La regulación de este impuesto o tributo está delegada en las comunidades autónomas que son las que deciden la cuantía a pagar.

En el caso de que la compra se realice a una propiedad de obra nueva, el IVA que se paga por la compra de una vivienda es de un 10% del importe escriturado de manera general. En el caso de las Viviendas de Protección Oficial (VPO) el porcentaje a pagar se reduce, llegando a un 4% del IVA.

Cuando el objetivo de la compra de una vivienda de segunda mano sea una inversión, es posible tributar el IVA en lugar del ITP. Al ser el IVA un impuesto deducible, el empresario, profesional o autónomo podrá beneficiarse de ello al hacer la declaración del IVA. En este caso, deberá cumplir los requisitos que marca la Ley 37/1992:

  • Tanto comprador como vendedor de la vivienda deben ser sujetos pasivos del IVA.
  • Al comprador se le debe atribuir el derecho a efectuar una deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la compra.
  • La renuncia a la exención sólo procede cuando el destinatario es sujeto pasivo con derecho a la deducción total de las cuotas soportadas.

En este caso, es importante que en la escritura aparezca expresamente la renuncia a la exención del IVA.

Pero si no es tu caso y lo que quieres es saber cuánto es el IVA por venta de una vivienda de segunda mano, sigue leyendo.

IVA segunda mano

Impuestos a pagar al comprar una vivienda de segunda mano

Por un lado, si vas a comprar una casa los impuestos por la compra de un piso de segunda mano que tendrás que pagar se reducen a tan sólo dos:

  • El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Este último, es un impuesto que grava los Actos Jurídicos Documentados que son en realidad documentos notariales, mercantiles y administrativos.

Además de los impuestos a pagar, debes tener en cuenta otros gastos que surgen como consecuencia de la compra de la casa: gastos de notario, de registro y de gestoría, y los gastos derivados de la concesión del crédito hipotecario (sólo en caso de que solicites hipoteca).

A pesar de que los impuestos a la hora de comprar una vivienda de segunda mano y una de obra nueva sean diferentes, los gastos no difieren mucho de una transacción a otra.

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de bienes de naturaleza urbana se debe liquidar ante el Ayuntamiento de la localidad en la que se ubique el inmueble. En el caso de que tú, como comprador, realices algún Acto Jurídico Documentado, deberás pagar también el impuesto correspondiente.


ITP en viviendas de segunda mano

Si vas a comprar o vender una casa de segunda mano, que es la situación más recurrente en el ámbito de la compraventa de inmuebles, deberás pagar un impuesto relacionado con la transmisión onerosa del bien inmueble. Es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, o en otras palabras, es el mal llamado popularmente IVA de una vivienda de segunda mano.

El ITP de una vivienda de segunda mano grava la transmisión de la casa, o lo que es lo mismo, el cambio de titularidad. Si alguna vez has comprado un coche de segunda mano, el impuesto que pagaste es el mismo que deberás pagar por la venta de una vivienda de segunda mano.

El impuesto de compra de vivienda, es decir, el ITP, varía de un 6% a un 10%, en dependencia de la comunidad autónoma en la que se encuentre la propiedad. Esto es importante, porque da igual dónde resida el comprador o el vendedor, la importancia la tiene la ubicación en la que se encuentre el inmueble objeto de la compraventa.

IVA de una vivienda de segunda mano en Madrid

Si tomamos como ejemplo la Comunidad de Madrid, el ITP de una vivienda de segunda mano será el siguiente:

  • De forma general: 6% del importe escriturado, es decir, del precio de compraventa de la casa.
  • Para familias numerosas: un 4% del importe escriturado. Esto es así siempre que:
    • Se trate de la vivienda habitual del titular de la familia numerosa propietario de la vivienda. Esto lo comprobarán a través de la declaración del IRPF.
    • En el caso de que la vivienda habitual anterior fuese de uno de los titulares de la familia numerosa deberá venderse en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la adquisición de la nueva vivienda habitual. Este requisito no será obligatorio en el caso de que se adquiera una casa contigua a la vivienda habitual para unirlo a ésta, construyendo una única vivienda de mayor superficie.

Esperamos haberte aclarado todas tus dudas sobre el ITP o IVA de una vivienda de segunda mano. ¡Para saber más sobre el pago del IVA en el caso de una vivienda nueva, lee el siguiente post!

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10 Comments

  1. Buenos días

    Mi consulta es la siguiente:

    Mi padre ha vivido toda la vida en una vivienda perteneciente al organismo autónomo Instituto de Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa.
    El caso es que tiene la opción de compra del piso. ¿A todos los efectos se tramitaría como la compra de Vivienda nueva o Vivienda de segunda mano?

    Gracias

    Saludos

    Antonio

    1. Buenos días Antonio,

      Nos ponemos en contacto directo contigo para tratar tu tema con más profundidad.
      ¡Gracias por contactarnos! Un saludo.

  2. Estoy encantado de encontrar articulos donde hallar informacion tan util como esta. Gracias por poner este articulo.

    Saludos

    1. ¡Muchísimas gracias! 🙂

      Saludos

  3. Mi marido y yo somos mayores de 65 años y vamos a vender nuestra primera y única vivienda para comprar otra que será la residencia habitual. Debemos pagar plusvalías de alguna índole?

    1. ¡Buenos días Carmen! Nos ponemos en contacto directo contigo para tratar su caso en profundidad 🙂 ¡Gracias por tu comentario!

  4. ¡Hola Alberto! Nos ponemos en contacto contigo para tratar tu caso

  5. Tambien cuesta dinero inscribir las escrituras que ha firmado el notario. De nuevo, los honorarios estan fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble, aunque suelen situarse entre 400 y 650 euros. El comprador de una vivienda tambien debe tener un colchon extra para pagar impuestos, aunque la cuantia dependera del precio de la casa y de si es nueva o de segunda mano.

  6. Quiero comprar un piso de segunda mano en Manresa y al mismo tiempo vender el piso en el que vivo en Barcelona ¿que gastos e impuestos tengo que asumir en cada uno de los casos. Gracias

    1. Hola Jose, de momento no trabajamos esa zona. Pero estamos trabajando para dar cobertura muy pronto. ¡Gracias!

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