En el post de hoy vamos a hablar de la extinción de condominio: qué es la extinción del condominio, cómo conseguir la disolución de condominio por herencia, cómo realizar la extinción de condominio por divorcio y qué pagarás en la extinción de condominio judicial. La extinción de condominio es la transmisión de una propiedad de un bien con titularidad compartida entre dos o más personas. Aunque este tema puede generar discusiones, existe un artículo del código civil que trata de regular esto, al final, nadie está obligado a permanecer en una propiedad pudiendo solicitar a las otras personas su venta.
Extinción del condominio
Lo más común es cuando una pareja se está divorciando y tienen una vivienda en común al 50%. La disolución de condominio consistiría en pasar la vivienda a pertenecer a una sola persona de la pareja. Con esto, queremos dejar claro que la disolución del condominio se aplica a personas que son copropietarias de un inmueble, cuando una de las partes quiere el 100% de la propiedad. Sobre la extinción de condominio judicial, tienes que saber que al no ser una transmisión, no deberás tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, sino por el Acto Jurídicos Documentados.
Para no poner el típico ejemplo de la extinción de condominio por divorcio, te pondremos otro ejemplo del que luego te hablaremos, será la de entre hermanos. Tienes un hermano que quiere quedarse con tu parte de la vivienda. Tienes un valor correspondiente a la mitad del valor catastral de la vivienda. En este caso, sólo tienes que pagar un 1% de impuestos más el coste del notario. Debes saber que la tributación que debes hacer por extinción de condominio es sólo por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la parte de AJD (1,5% pago de impuestos, el 1% que te hemos contado y los gastos del notario).
Vamos a contarte qué ventajas puedes tener en la extinción de condominio:
- Llegarás a ahorrar un 50% en la extinción de condominio por divorcio o por herencia que por la venta de la vivienda con hipoteca porque con la segunda opción tienes que pagar el Impuesto de Transiciones Patrimoniales. Según la Comunidad Autónoma, el Impuesto de Transiciones Patrimoniales puede ser hasta un 10% mientras que en la extinción de condominio es el 1% y los gastos de notaría.
Inconvenientes de la extinción de condominio:
- El inconveniente principal es que cuando lo realizas te conviertes en deudor. Cuando firmas en el Notario, dejas registrado que ya no apareces en el Registro de la Propiedad como propietario pero sigues teniendo deudas con el banco en el caso en el que tengas una hipoteca compartida. Un ejemplo claro: si es en un divorcio, que tu ex pareja deja de pagar al banco o si es tu hermano, lo mismo, deja de pagar al banco. ¿Qué te podría pasar? que se puede embargar tu nómina.
Extinción de condominio por herencia
Ya te hemos comentado que la extinción de condominio por herencia es uno de los casos que puede darse. Hacienda ha decidido que la persona que se quede con la vivienda debe tributar dos veces el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, una por la extinción de condominio y otra por el exceso de adjudicación. Ya sabes que puede darse el hecho de que ante una herencia de varias personas (extinción de condominio por herencia) todas las partes decidan poner en venta la casa o quizás uno de los herederos quiera tener la propiedad entera. En este caso, se deberá compensar a las otras partes en metálico y además pagar los impuestos correspondientes. Entonces, sobre la extinción de condominio judicial, tienes la opción de hacer una tributación de la extinción de condominio pagando una sola vez por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y si te pillan, recurrir la liquidación que te hayan comunicado.
Extinción de condominio con hipoteca
Ya te hemos comentado esto antes, pero vamos a contarte qué es lo que ocurre cuando hay una extinción de condominio con hipoteca. En ese caso deberemos hacer una novación. Ahora ya sabes que los cotitulares de una vivienda lo siguen siendo aunque se disuelva esa copropiedad. Entonces, para eliminar a uno de los titulares del préstamo hipotecario se debe hacer una novación: llegar un acuerdo con el banco para modificar las condiciones del contrato. Lo que pasa es que puedes tener problemas al hacer una novación para quitar a uno de los titulares porque eso indica que se pierde cierta seguridad de solvencia para pagar las cuotas, a no ser que la persona que se quede con la propiedad tenga solvencia para hacer frente a la hipoteca.
Extinción de condominio sin hipoteca
Como te venimos comentando, lo más normal es que una pareja que se divorcie realice la extinción de condominio con una hipoteca en común, pero puede ser que se realice una extinción de condominio sin hipoteca, aunque no es lo más común.
Si compartes hipoteca, vamos a ponerte un ejemplo para que entiendas más fácil los gastos que tienes que pagar si eres el que se queda con la propiedad por hacer la extinción de condominio con hipoteca: Imagina que tú tienes una hipoteca conjunta con tu expareja de 200.000€ al 50% y aún os queda por pagar 50.000€. El que se queda con la vivienda debe pagar: -Por un lado el valor cedido (la mitad) que son 100000€.
-La mitad de la hipoteca pendiente: si era al 50%, la mitad de lo que nos queda por pagar son 25.000€. -Resta el valor cedido menos la hipoteca pendiente: 100.000€ menos 25.000€, dan 75000€. Esa es la cantidad que recibe el que cede su parte y asume la totalidad de la hipoteca que queda.
Extinción de condominio entre hermanos
Ya sabemos que los problemas entre hermanos por las herencias suelen estar a la orden del día y que cuando varios hermanos comparten la titularidad de un bien inmueble pueden surgir ciertas tiranteces que hagan que se planteen la extinción de condominio por herencia entre hermanos. Una vivienda no se puede partir a la mitad o por porciones para dárselo a cada hermano. Y si se da el caso de que uno de los hermanos quiere la vivienda y el resto no, se debe recurrir a la única solución: una extinción de condominio por herencia entre hermanos. Para solicitarla, se necesita recurrir a la escritura notarial de compra-venta para establecer esta transmisión de las partes correspondientes de la propiedad al hermano que quiere quedársela entera.
El que “dona” su parte, recibirá una compensación económica por parte del hermano que decida quedarse la vivienda o la propiedad. Además es una situación en la que ambas partes ganan, ya que pueden poner a la venta la propiedad pero los gastos son mayores y puede que incluso tarden en venderla y por el camino haya más discusiones. Puede ocurrir también que no haya un acuerdo para hacer la extinción de condominio por herencia entre hermanos. En ese caso, el juzgado puede poner a la venta por subasta el inmueble. En esta situación, los problemas que puedan ir surgiendo es mejor que lo vean con un abogado para garantizar los derechos de los cotitulares, así como la venta de la vivienda o propiedad a un precio justo. Es por ello que desde Clikalia te proponemos una solución más clara en el caso en el que necesitéis “quitaros de encima” una vivienda.
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Impuestos por extinción de condominio
Hasta ahora te hemos hablado de qué es la extinción de condominio y en qué situaciones puede darse, pero tienes que saber que existen unos impuestos por la extinción de condominio:
-Por un lado, tendrás que hacer frente a los gastos de la Notaría y del Registro. Esto se refiere a formalizar la operación de la transmisión de la propiedad a un solo miembro ante notario y su posterior escrituración en el Registro de la Propiedad.
-Por otro lado, tendrás que pagar los gastos de la gestoría si contratáis a alguien que os ayude durante el proceso a la hora de tener que pagar lo que sea necesario al sitio indicado. Aquí se incluyen los honorarios de la gestoría.
-Y finalmente, llegan los impuestos de la extinción de condominio: se deberá hacer frente a los Impuestos por Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto varía de una Comunidad Autónoma a otra, pero como ya te comentábamos con anterioridad, equivale al 1%.
-Cosas que debes saber sobre la plusvalía de la extinción de condominio: no deberás pagar la plusvalía por una extinción de condominio. Y si ya has pagado puedes recurrir. Sólo se aplica la plusvalía cuando formas parte de la titularidad de varias viviendas y quieres quedártelas todas. Todo lo que haya que pagar tendrá que ser consensuado entre la ex pareja o los hermanos para ver si sólo lo paga la persona que se queda con el bien inmueble o se reparte. Ahora que ya sabes qué es la extinción de condominio, cómo afrontar una extinción de condominio sin hipoteca o con hipoteca y qué tributación tienes que pagar por extinción de condominio, esperamos haberte ayudado. ¡Olvídate de tantos problemas y papeleos y elige bienestar! Nos leemos en el próximo post 😉
