Si quieres vender una casa con hipoteca, este artículo te interesa. Vamos a explicarte cuándo podrás cancelar tu hipoteca con la venta de tu vivienda, cuándo podrás transmitir tu hipoteca al comprador e incluso cuándo podrás realizar una hipoteca puente.
Lo primero que deberás saber es por cuánto dinero compraste el piso, qué cantidad de hipoteca te queda pendiente y por cuánto vas a poder vender el inmueble. Así, podrás decidir qué opción es la que más te conviene: cancelación de hipoteca, subrogación o hipoteca puente.
¿Se puede vender vender una casa con hipoteca?
En Clikalia no nos andamos con rodeos: Sí, puedes vender un piso con hipoteca. Además, se puede vender un piso hipotecado en las mismas condiciones que si no la tuviera. Y… ¿Como vender un piso con hipoteca? Pues existen muchas fórmulas para hacerlo y te las explicamos a continuación:
Cancelación de hipoteca por venta de vivienda
La opción más utilizada es ésta, dado que se puede proceder a la cancelación de la hipoteca por venta de la vivienda ante notario, justo en el mismo momento que se firma la venta. En esta opción pueden darse dos casos según el precio de venta del piso:
- Si has vendido tu piso por encima del valor que te quede pendiente de hipoteca, podrás cancelarla directamente ante el notario. Una parte del cheque que te den por la venta del piso irá destinado a la cancelación de la hipoteca. La otra parte del cheque, puedes ingresarla en cualquier cuenta de la que seas titular. Para realizar este trámite, debes pedir un certificado de deuda a tu entidad bancaria. Posteriormente, tras la firma ante notario, es la parte compradora quien queda obligada a registrar la cancelación de deuda en el Registro.
- Si has vendido tu piso por debajo del valor pendiente de abono de la hipoteca, aunque abones la totalidad del dinero de la venta al banco en concepto de cancelación de hipoteca, aún te quedará un préstamo pendiente con la entidad bancaria. Eso sí, esta nueva deuda no significa que aún te quede una deuda hipotecaria pendiente de pago. Esta deuda es simplemente un nuevo préstamo, por lo que deberás hacer antes estos cálculos para saber si te merece la pena vender tu piso ahora. Puedes decidir no hacerlo, en caso de que tengas argumentos sólidos de que el valor de mercado de tu piso subirá próximamente. Estas subidas pueden ser causadas por subida de los precios de mercado, revalorización de la ubicación del inmueble, reforma del piso que haga aumentar su valor de mercado…
El trámite de la cancelación de la hipoteca por venta de vivienda puede ser un tanto lioso, pero vamos a intentar simplificarlo. El mismo día de la escritura deberemos aportar el Certificado de Deuda Pendiente y el trámite se hará en ese mismo momento. Ya quedaría registrado ante notario el pago y cancelación de la hipoteca, de manera que el comprador tendría la seguridad de estar comprando su nueva casa libre de cargas. Tras esto, se debe realizar el levantamiento del Registro del que se encarga el notario o tu entidad bancaria. En ocasiones, se lavan las manos y te toca hacerlo a ti mismo. En cualquier caso, es tu obligación hacerte cargo del gasto de este último trámite.
Otra opción para vender un piso hipotecado: subrogación de hipoteca ¿qué es?
Otra de las opciones que existen para vender una casa hipotecada es transmitir la deuda hipotecaria al comprador del inmueble. Este trámite es comúnmente conocido como subrogación de la hipoteca, que es cuando el vendedor transmite su hipoteca al comprador. Se tiene que contar con el beneplácito del comprador y con la aprobación del banco. La entidad bancaria estudiará el perfil de riesgo del nuevo deudor para asegurarse de que podrá hacer frente a los pagos de la hipoteca. En caso de ser aprobado, el banco te podrá cobrar las comisiones derivadas del estudio, tramitación y subrogación.
Se lleva haciendo durante muchos años y la ventaja reside en el ahorro del IAJD (Impuestos de Actos Jurídicos Documentados), ya que al subrogar la hipoteca en cualquier banco no tienes que pagar dicho impuesto. Cabe apuntar que la subrogación se utiliza como forma de pago del valor total del inmueble, pero lo más probable es que aún quede cierto valor a favor del vendedor. Con lo cual, deberás llegar a un acuerdo con el comprador, que debería compensar esta cantidad para terminar de pagar el valor total del inmueble.
Queremos destacar que el papel principal lo juegan comprador y vendedor. El banco tan sólo debe aceptar la subrogación, rechazarla o no pronunciarse. Esto es importante, pero aun así en el contrato de compraventa sería válido salvo que se especifique lo contrario en el mismo. Lo normal es que el vendedor siga con la hipoteca pendiente y el comprador sea deudor del vendedor por la compraventa del inmueble. Por ello, en caso de que el comprador caiga en impago, el vendedor podrá ir contra él. Este caso no es muy habitual, pero puede darse y no sería de tu agrado dado que tendrías que hacer frente a dos pleitos: contra el comprador por no llevar a cabo la subrogación y contra el banco que te exigirá el pago de la hipoteca.
También puede darse el caso en el que la entidad bancaria no se pronuncie al respecto, por lo que el contrato seguiría siendo válido a todos los efectos.
Aún hay más…¿Qué es una hipoteca puente?
Otra respuesta a cómo vender una casa hipotecada es esta opción. ¿Y qué es una hipoteca puente? Pues nace como consecuencia de la necesidad de comprar una vivienda mientras se pone a la venta la que ya tienes en propiedad. Aunque es un proceso que se realiza en pocas ocasiones, puede que te interese si tienes pensado comprarte otra vivienda. En vez de pagar dos hipotecas al mismo tiempo y por separado, se pagaría una sola hipoteca unificada. El importe es menor que si lo hiciésemos por separado y, además, tienes obligación de vender tu piso antiguo. Así, cuando lo consigas vender podrás cancelar la parte correspondiente a la hipoteca antigua y se formalizaría la hipoteca tradicional para el nuevo inmueble.
Como ventaja de esta opción para vender una casa con hipoteca, tenemos la flexibilidad que obtienes si tienes que mudarte rápidamente a otra ciudad, dado que te conceden otra hipoteca y te dan un plazo largo para vender la vivienda hipotecada actualmente. Otra ventaja es la comodidad, dado que no tendrás que solicitar otra hipoteca y además te dan como mínimo 6 meses para que puedas vender tu casa antigua.
En todo este proceso se asumen ciertos riesgos como al vender del piso antiguo. Puede demorarse mucho y quizás no puedas hacer frente a la hipoteca unificada durante tanto tiempo. En Clikalia somos especialistas en compra de pisos en menos de 7 días, incluso si quieres vender tu piso con hipoteca. Tan sólo tienes que entrar en nuestra página web y rellenar el formulario. ¡Te la compramos nosotros mismos y en tiempo récord!
Esperamos que te haya ayudado este post sobre cómo vender una casa con hipoteca. ¡Nos leemos en el próximo!
