Ya hemos hablado en otro artículo sobre el Contrato de Arras y todo lo que supone en la compra venta de un inmueble, pues bien, en este post vamos a hablaros del contrato de arras penales. Para que entiendas mejor qué son las arras penales, debes saber que la diferencia con los otros tipos es que se impone una obligación de pago, porque en caso de que se incumpla por alguna de las dos partes, habrá una indemnización por daños y perjuicios. Es decir, que en el contrato de arras penales se pactan una serie de garantías para que se cumpla este contrato.
Aquí las arras no se deben confundir como parte del precio, sino que dicha cantidad funciona como cláusula penal. La pena, sustituye a la indemnización de daños en caso de incumplimiento. En el contrato de arras penales, si el comprador al final decide que no quiere comprar perdería el total o una parte de las arras aportadas o el cumplimiento forzoso de pagar el precio estipulado. En este tipo de contrato, lo bueno es que se pueden poner muchas cláusulas pero el juez luego deberá moderar y decidir qué es lo correcto y qué no. Así que mejor déjate asesorar por un profesional que te indique qué cláusulas deberías poner. Pero debes saber que las arras penales son difíciles de tramitar. Más adelante, veremos un modelo de arras penales.
Modelo de arras penales
De esta clase de arras hay escasa regulación al respecto. Se encuentran reguladas en los artículos 1152 y 1153 del Cc. Para dotar de carácter penitencial a las arras, éstas deben ser confirmatorias.
Devolución de arras penales
Debes saber que el artículo 1.255 del Código Civil recoge todo lo que debes saber sobre el incumplimiento de las arras penales. Este artículo configura las arras penales de dos maneras:
- Arras penales sustitutivas, actúan como si fueran una liquidación de daños y perjuicios sufridos fijado de antemano y una indemnización convencional sustitutiva de la que corresponda de manera legal y limitando el resarcimiento exigible al importe de las arras.
- Arras penales cumulativas, en este tipo de arras se puede pedir el cumplimiento forzoso del contrato o una indemnización completa de daños y perjuicios. Para que este tipo de arras penales sean acumulativas, se debe pactar expresamente y dejarlo claro. Las arras penales acumulativas están recogidas y reguladas en el artículo 1.153 del Código Civil.
¿Cuánto se paga de arras penales?
Ya sabes lo que son las arras penales, pero tienes que saber que no hay un precio fijo para las arras penales. El precio lo determinan las partes, pero sí que lo habitual es el 10% del precio de venta del bien inmueble. Una persona escogerá las arras penitenciales si duda de que el banco le concederá una hipoteca y por tanto no pueda pagar.
En ese caso incumpliría el contrato y le interesaría entregar una cantidad pequeña de dinero. Si por el contrario el comprador tiene claro que quiere comprar una vivienda y entrega una gran cantidad de dinero, el vendedor puede no querer seguir adelante porque si incumple el contrato deberá entregar el doble de lo aportado por el comprador. No existe una forma de pago concreta a la hora de entregar la señal, sino que depende de las partes. Sin embargo, lo que no se pueda verificar en metálico o por cheque bancario, dependerá de la propia confianza que tengan ambas partes para confiar en la solvencia del comprador, con lo que lo más habitual es el cheque bancario o metálico.
Esperamos haberte resuelto las dudas sobre qué son las arras penales. Si deseas vender una vivienda, en Clikaliala compramos directamente sin comisiones ni honorarios.
