Si has entrado aquí, probablemente te estarás preguntando “¿puedo vender mi piso embargado?”, pues para tu tranquilidad, te diremos que sí. Son muchas las familias que, tras la crisis, se han visto con graves problemas económicos al haber perdido sus puestos de trabajo, la imposibilidad de pagar las facturas de la luz, el agua, la hipoteca y un largo etc.
Lo primero que tienes que saber es que cuando embargan tu vivienda queda anotado en el Registro de la Propiedad que tienes una deuda con Hacienda, por lo que a la hora de venderla esta información saldrá a la luz
Esto ha hecho que aumentaran las deudas con hacienda. Si tu piso ha sido embargado, significa que estás sujeto al pago posterior de las cantidades que esto supone: recargo de apremio (esto es una cantidad adicional que se exige por deudas tributarias no pagadas), intereses y los costes del procedimiento de apremio. Los procesos de embargo están regulados por el artículo 131 de la Ley General Tributaria y el artículo 112 del Reglamento General de Recaudación (éste indica qué bienes son inembargables, cuáles son los embargables y el orden en el que se producirán los embargos).
Tener tu vivienda embargada significa su congelación, quiere decir que puedes venderla pero el importe de esta operación quedará afectado por el embargo.
La ley determina en qué orden deben embargarse los bienes:
- Dinero o cuentas corrientes.
- Créditos, títulos o valores admitidos a negociación en el mercado secundario de valores.
- Joyas y obras de arte.
- Rentas en dinero.
- Intereses, rentas y frutos de cualquier especie.
- Bienes muebles, acciones, títulos o valores no admitidos a cotización oficial.
- Bienes inmuebles.
- Sueldos, salarios y pensiones, así como ingresos fruto de la actividad económica del propietario.
- Créditos derechos y valores a medio o largo plazo.
A continuación te detallamos cuál es el procedimiento que se rige para embargar una vivienda:
- Se avisa de que hay un impago en los primeros 15 días de que el propietario no ha pagado el recibo que le tocaba.
- Se realiza una comunicación oficial tras un mes de impago a través de cartas, sms…al propietario informando de lo que está ocurriendo.
- Si han pasado 5 meses en los que el propietario no ha pagado, el deudor pasa a estar en la lista de morosos como ASNEF.
- Demanda judicial/notarial: el banco presenta una demanda ante el juzgado. Le informan al propietario por escrito de la deuda a la dirección postal que indique en las escrituras.
- Se demanda al Registro de la Propiedad que dé como oficial las cargas que existen sobre el inmueble.
- Se realiza una convocatoria para subasta a partir del sexto mes y el año de impago. Sin embargo, no es obligatorio que se avise al propietario de esta subasta, por lo que éste deberá estar atento.
- Se celebra la subasta pública el día especificado y el notario o secretario del juzgado es el que se encarga de dar el inmueble al que mayor cantidad ofrezca. El banco se quedará con la casa por un 60% de su valor en el caso de que ningún pujador ofrezca el precio mínimo estipulado. En este punto, el propietario ha perdido su inmueble pero puede seguir teniendo cargas que pagar si el precio pagado por la misma no cubre la deuda completa.
- Se procede al desahucio del propietario. El nuevo propietario acudirá a la casa acompañado de un cerrajero y una comisión judicial.
El Registro de la Propiedad ofrece información de manera pública, por lo que es posible que muchos compradores acudan a él para saber si tu vivienda está sujeta a una deuda. Sin embargo, te aseguramos que sí se puede vender una casa embargada aunque recaiga una deuda sobre el inmueble.
Consecuencias del embargo a la hora de vender
Una vez que decidas que quieres vender tu piso embargado, deberás atender a las consecuencias de esta operación.
Como comentábamos con anterioridad, el hecho de que sobre tu piso recaiga una deuda no es un impedimento para que puedas venderla. La principal consecuencia de vender un piso embargado es que la vivienda embargada pierde valor frente a otra que no tenga esa deuda.
El embargo siempre se va a referir a una cantidad concreta de dinero, así que dicho importe se resta al valor de la vivienda y, por consiguiente, el precio que te queda de tu vivienda es mucho menor que el de una que no tenga deuda. Sin embargo supondrá un alivio para ti poder vender tu piso embargado cuanto antes.
Otra de las cosas que debes tener en cuenta, son los trámites derivados de eliminar la anotación en el Registro de la Propiedad, que suponen más gastos.
¿Cómo vender mi piso embargado?
A la pregunta de cómo puedo vender mi piso embargado es necesario que atiendas a una serie de cuestiones primero. No olvides que el hecho de que recaiga una deuda sobre el inmueble puede ser un hándicap para la venta, ya que la mayoría de la gente busca casas y pisos que estén libre de cargas. Esto es así porque el comprador de la casa embargada lo adquirirá con la hipoteca y embargo que tenga, ya que estas cargas siguen al piso independientemente de quién sea el propietario.
Es preciso que en este punto te sientes y valores la idea de vender tu vivienda por un precio inferior del que costaría. Al final, ésta va a ser la mejor opción si te encuentras realmente en apuros y necesitas vender una casa que está embargada, aunque ello suponga invertir más cabeza y menos corazón.
Por tanto, lo que puedes hacer para vender tu piso embargado es negociar con el comprador bajándole el precio de venta a cambio de que se quede con las deudas y con la hipoteca, para lo cual sería necesario pedir consentimiento al banco para conseguir la tramitación de subrogación de hipoteca y que ésta pase a ser una deuda del comprador.
Anotación de embargo en vivienda: ¿Se puede quitar?
Sí, se puede quitar la anotación del embargo del Registro, pero lleva unos costes, como te decíamos. La ley española establece que la anotación de embargo dura 4 años y es prorrogable a otros 4 años más, por lo que no es de duración indeterminada.
Para que se dé el caso de que se prorrogue otros cuatro años más, se necesita o bien que haya un mandato judicial o bien que lo pidan los propietarios de la casa en el plazo de los 4 años vigente.
La caducidad de un embargo se rige por la ley 1/2000 del 7 de enero, pero antes de esta ley los embargos eran prorrogados indefinidamente. Estate al loro con esto, porque las anotaciones preventivas de embargo anotadas antes de esa ley debían regirse por la ley anterior y por tanto son muchos los embargos que pensando que están caducados, no lo están.
La anotación de embargo se suprime por su cancelación. Para que este hecho se dé, es necesario que la misma autoridad que anotó la vivienda en el Registro ahora celebre otro acto para la cancelación. Es decir, deberás referirte a la autoridad que anotó tu vivienda en el Registro para que sea ella quien te la cancele.
Ahora ya sabes que se puede vender una casa embargada y también qué es lo más recomendable para poder venderla. Sin embargo, puedes encontrar problemas a la hora de encontrar compradores que quieran ser deudores de las cargas que tiene tu inmueble. Si lo que quieres es aliviar tus quebraderos de cabeza pensando “si puedo vender mi piso embargado”, nosotros te ayudamos. Estamos a tu disposición para comprar tu vivienda, en Clikalia nos encargamos de todo el papeleo y recibirás el dinero al instante. ¡Adiós estrés, hola vida nueva!.
