¿Qué es la escritura pública de compraventa?

La escritura pública de compraventa es el último paso a realizar antes de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, pero una de las cosas que muchos vendedores y compradores obvian y desconocen son los gastos de compraventa según ley y que nosotros os contaremos más adelante.

Lo primero es poneros en conocimiento sobre qué es una escritura pública de compraventa. Éste es un documento libre, no obligatorio (aunque es recomendable que se realice y ante notario, ya que va a otorgar seguridad jurídica a ambas partes) y fehaciente, ya que vendedor y comprador están expresando su voluntad de cumplir con lo que firman. Si se hace mediante notario, éste tiene como obligación  leer y explicar las cláusulas del documento a firmar a ambas partes y lo más importante para el proceso de la escritura pública de compraventa, es que da fe de que la vivienda está libre de ocupantes y cargas gracias a la exigencia de la Nota Simple al vendedor.

Escritura pública de compraventa

Otras cosas de las que se ocupa el notario es de verificar que todo está en orden mediante la exigencia al vendedor de:

• Que los gastos de comunidad estén al corriente de pago, gracias a un certificado firmado por el secretario de la comunidad expedido para el vendedor.
• El último justificante del IBI, a través del cual dará los datos del comprador al Catastro para que pague los siguientes recibos.
• El certificado de eficiencia energética.
• La obediencia a las disposiciones legales y obligaciones fiscales que se derivan de este proceso.
• Que los gastos de esta operación sean sufragados por ambas partes.
• Liquidación de gastos notariales.
• La cédula de habitabilidad.

Sumado a esto, el notario se encargará de dar las llaves al comprador,  la licencia de primera ocupación, para que éste pueda contratar los servicios de agua, gas y luz y asegurarse de que guarda una Copia Simple de la escritura pública para la declaración posterior del IRPF.

¿Es obligatorio registrar una propiedad?

La respuesta a si es obligatorio registrar una propiedad es no. Si un inmueble no hubiera sido registrado puede ser por infinidad de cuestiones, tales como la desconfianza,  la desinformación, los gastos de compraventa según la ley… Y en realidad no pasaría nada, pues como afirmamos, no es un trámite obligatorio.

Sin embargo, la escritura de compraventa será mucho más segura si una propiedad está registrada. Éstas son las razones que te damos para que seas consciente de qué ventajas tendrás si escoges esta vía:

• Dará fe de que el comprador es el único propietario de la casa y garantizará la seguridad sobre la propiedad de la casa.
• Gracias a la escritura de una propiedad, el comprador podrá estar protegido ante los posibles acreedores del vendedor del inmueble.
• Para el caso en el que un tercero discuta la posesión del inmueble del comprador, las autoridades lo protegerán.
• Serás el único que puedas adquirir derechos sobre tu vivienda.
• Evitarás problemas, ya que el comprador se asegurará en todo momento de que el vendedor es de fiar, pues podrás acceder a la historia registral del vendedor y ver quién es el propietario del inmueble que está en venta, así como las posibles cargas que aún pueda tener la vivienda.
• El coste de este trámite no es mayor de 300 euros y es mucho más recomendable comprar una casa que esté registrada, ya que si no te costará el doble registrarla más adelante. Esto es así porque pagarás por los gastos de notaría más el registro de la vivienda (antes de comprarla y la actual) y, además, el trámite de registrarla se complicará.

El no realizar la escritura de compraventa de manera pública puede, además, sumar otros problemas:

• No tener consciencia de las posibles cargas que tenga el inmueble y encontrarte sorpresas desagradables posteriores.
• Vas a encontrarte complicaciones en el traspaso de vivienda, porque no se puede demostrar que el vendedor es el verdadero propietario de la casa.
• El más importante de todos para muchos de los lectores: no podrás acceder a un préstamo hipotecario si la vivienda no está registrada.

A la hora de registrar una propiedad deberás tener en cuenta y presentar los siguientes documentos: una copia autorizada de la escritura pública, el último justificante de recibo del IBI y un impreso de autoliquidación. Una vez presentes esta documentación en el Registro, la inscripción al mismo debe ser realizada antes de quince días hábiles siguientes. El registrador por su parte deberá comprobar que toda la documentación presentada es verídica y cumple con lo establecido por ley para que el registro sea válido. En el caso en el que no se pudiera validar el registro de la vivienda, se pondría en conocimiento al notario y a la persona que ha presentado la documentación y, o bien subsanan  los errores encontrados o piden que un nuevo registrador realice el proceso.

Gastos compraventa según la ley

Realizar un contrato de compra de una vivienda no es una decisión fácil porque puede suponer perder una gran fuente de ingresos ahorrados durante años. Sin embargo, a la hora de negociar el precio de compra de una vivienda deberás tener en cuenta que en el proceso de la escritura de una propiedad, al precio de la misma se suman otros gastos:

• Gastos de notaría: como comprador, deberás encargarte de los gastos de notaría por la primera copia, así como de los gastos posteriores a la venta. Como vendedor, deberás encargarte del precio que cobre el notario por los gastos de conferir la escritura de compraventa. Aunque, como siempre decimos, todo depende de lo que se pacte entre las partes en contratos previos como el de arras o en las mismas escrituras.
• El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se aplica para viviendas de 2º mano.
• El Impuesto de actos jurídicos documentados, para viviendas de primera adquisición.
• Los gastos del Registro de la Propiedad de la vivienda.
• El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Términos de Naturaleza Urbana debería pagarlo el vendedor, porque se refiere a un proceso anterior a la venta. (Este impuesto grava la revalorización de la vivienda que se está vendiendo).
• Impuesto sobre el Valor Añadido, para viviendas de primera adquisición.

Como comprador, debes saber que estos gastos no deberás cubrirlos tú únicamente, la ley establece que se repartan entre comprador y vendedor. Estos gastos son los llamados “gastos de compraventa según ley” y están regidos por la normativa de 1.455 C.C. En el siguiente post podrás conocer los gastos de compraventa en profundidad. 

Escritura pública ante notario

La escritura pública ante notario se hace para dar fe públicamente de que el comprador y el vendedor se aseguren y entiendan lo que están firmando. Ya hemos visto con anterioridad qué funciones cumplía el notario en el proceso de escritura pública de una vivienda. Pero es que además, entre las funciones principales del notario, está el comprobar que en el documento de escritura de propiedad conste la forma (metálico o no) y el momento en el que se ha realizado el pago de la casa. Como ves, no es obligatorio registrar una propiedad, aunque es lo más recomendable si estás dudando entre hacerlo o no así como realizar la escritura pública ante notario para evitar ciertos problemas e incertidumbres.

Ahora que estás informado sobre qué es una escritura pública, cómo funciona el proceso de escritura de compraventa y los gastos de compraventa según la ley, te facilitamos las cosas asegurándote que Clikalia te compra tu casa directamente sin comisiones y se encarga de manera rápida, sencilla y transparente de todo el papeleo y de los trámites derivados de la escritura pública de compraventa. 

• Gastos de notaría: como comprador, deberás encargarte de los gastos de notaría por la primera copia, así como de los gastos posteriores a la venta. Como vendedor, deberás encargarte del precio que cobre el notario por los gastos de conferir la escritura de compraventa. Aunque, como siempre decimos, todo depende de lo que se pacte entre las partes en contratos previos como el de arras o en las mismas escrituras.
• El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se aplica para viviendas de 2º mano.
• El Impuesto de actos jurídicos documentados, para viviendas de primera adquisición.
• Los gastos del Registro de la Propiedad de la vivienda.
• El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Términos de Naturaleza Urbana debería pagarlo el vendedor, porque se refiere a un proceso anterior a la venta. (Este impuesto grava la revalorización de la vivienda que se está vendiendo).
• Impuesto sobre el Valor Añadido, para viviendas de primera adquisición.

Como comprador, debes saber que estos gastos no deberás cubrirlos tú únicamente, la ley establece que se repartan entre comprador y vendedor. Estos gastos son los llamados “gastos de compraventa según ley” y están regidos por la normativa de 1.455 C.C.

Escritura pública ante notario

La escritura pública ante notario se hace para dar fe públicamente de que el comprador y el vendedor se aseguren y entiendan lo que están firmando. Ya hemos visto con anterioridad qué funciones cumplía el notario en el proceso de escritura pública de una vivienda. Pero es que además, entre las funciones principales del notario, está el comprobar que en el documento de escritura de propiedad conste la forma (metálico o no) y el momento en el que se ha realizado el pago de la casa. Como ves, no es obligatorio registrar una propiedad, aunque es lo más recomendable si estás dudando entre hacerlo o no así como realizar la escritura pública ante notario para evitar ciertos problemas e incertidumbres.

Ahora que estás informado sobre qué es una escritura pública, cómo funciona el proceso de escritura de compraventa y los gastos de compraventa según la ley, te facilitamos las cosas asegurándote que Clikalia te compra tu casa directamente sin comisiones y se encarga de manera rápida, sencilla y transparente de todo el papeleo y de los trámites derivados de la escritura pública de compraventa.