Te explicamos cuáles son los gastos por compra o venta de la vivienda y cómo calcular estas cantidades. Estos cálculos son uno de los mayores quebraderos de cabeza a la hora de enfrentarse a una compra o venta de la vivienda. Es por eso que te daremos las claves para conocer los gastos de venta de tu vivienda.
Estos difieren mucho en dependencia del tipo de vivienda que compres y sobre todo de su valor. Por ello, en este artículo, te diremos lo que debes calcular tanto si calculas los gastos por compra de una vivienda de segunda mano como si lo haces de una vivienda nueva. Tanto si estás en un lado de la compraventa o en el otro, te explicamos qué es lo que tendrás que abonar.
Gastos de compraventa
Los gastos de compra de vivienda nueva no debe abonarlos en su totalidad el comprador, hay ciertos importes que el vendedor está obligado a pagar. Ahora bien, si eres comprador tienes que tener claro que, además del precio de la casa que quieras comprar, también deberás abonar los ‘costes asociados’. Estos costes comprenden todos los trámites que surgen como consecuencia de compraventa de una vivienda, tales como gastos por tasaciones, de notaría, por impuestos y por la inscripción en el Registro de la Propiedad.
A continuación, te los separamos para que sepas cuáles te corresponden abonar a ti y cuáles a la otra parte implicada.
Como comprador deberás pagar:
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Tasación:
Este concepto sólo deberás abonarlo si tú como comprador solicitas la tasación del inmueble, este es un trámite voluntario. Puede que te convenga pedirla si te interesa el piso y el vendedor ha fijado un precio desorbitado, por lo que podrías utilizar la tasación como argumento sólido y objetivo en la negociación. En Clikalia te ofrecemos la posibilidad de que realices una tasación de tu inmueble de manera gratuita.
En el caso de que tengas que pedir una hipoteca quizás te veas obligado a solicitar una tasación. El motivo es que las entidades financieras te la requerirán para comprobar el valor del inmueble y basándose en esa valoración estudiarán qué porcentaje sobre la tasación están dispuestos a financiarte. Eso sí, te recomendamos que intentes que ese porcentaje esté en torno al 80%. A fin de cuentas, se trata de una financiación con garantía hipotecaria, es decir, que podrían quedarse con el inmueble en caso de impago. Para que empieces a hacer los cálculos de los gastos por comprar una casa, te contamos que el precio de la tasación inmobiliaria ronda los 250€ aproximadamente, pero puedes encontrarlas desde 100€ hasta casi 400€.
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Notaria:
Este es uno de los trámites más engorrosos y que más odia el ciudadano de a pie. El precio de estos servicios rige según ley, por lo que no cabe discusión alguna. Los gastos de notaría suele pagarlos el comprador, sin embargo, todo depende de lo que se pacte entre las partes en contratos previos como el de arras o en las mismas escrituras, dónde puede especificarse quién se hace cargo de estos gastos.
Más concretamente deberás abonar los honorarios correspondientes a las gestiones derivadas de antes de la compraventa, como puede ser la realización de un pre-contrato o contrato de arras, y los correspondientes a las gestiones de la propia compraventa, como es la elevación a escritura pública del acuerdo.
A estos costes deberás sumarle, aunque sólo en caso de que solicites hipoteca, lo que te cobrarán en concepto de las propias escrituras del préstamo hipotecario que debes firmar ante notario. En total, estos gastos pueden ascender a unos 500€ por trámite, aunque dependerá en gran parte del precio de compraventa.
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Registro de la Propiedad:
Una vez se eleve a escritura pública el acuerdo de compraventa, se debe de ir al Registro de la Propiedad para inscribirlo. De esta manera, el acuerdo tiene efectos ante terceros y la ley proporcionará un entorno legal más seguro del que habría si no se inscribe.
Este coste dependerá del inmueble que cause la inscripción, sin embargo, no podrá superar, según ley, el 1% del precio del mismo. La media está entorno a 500€, aunque en caso de no realizar personalmente la inscripción registral, deberás sumarle los costes de gestión de la persona o empresa que realice el trámite en tu nombre. En el siguiente post te contamos en más profundidad los gastos que supone registrar una propiedad.
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Impuestos:
Dentro de los gastos en la compra de un piso, estos varían según el tipo de propiedad. En el caso de que se trate de una obra nueva serán los siguientes:
- IVA: Únicamente lo tendrás que abonar si se trata de una obra nueva. El coste será del 10% sobre el precio de compra o del 4% en el caso específico de que fuera una Vivienda de Protección Oficial (VPO). Este impuesto lo paga el comprador al vendedor, normalmente una promotora, y esta última ya se encargará de liquidarlo en Hacienda cuando corresponda. Detallamos el IVA a pagar en el siguiente post.
- IAJD: El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es un impuesto que grava en nuestro caso la firma ante notario de las escrituras públicas y su inscripción en el Registro. Este impuesto varía en dependencia de la comunidad autónoma. Quienes soliciten hipoteca, quedan sujetos al pago de otro IAJD.
Como vendedor deberás pagar:
A pesar de que los gastos en la compraventa de vivienda, recaen principalmente en el comprador, algunos de estos gastos le corresponden al vendedor. Si es tu caso y eres el vendedor de un piso, te damos unas pinceladas de los gastos que deberás asumir:
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Impuestos:
El vendedor queda obligado al pago de la plusvalía estatal (también llamada «de hacienda», relativa al IRPF o ganancia patrimonial), el recibo del IBI y la plusvalía municipal.
La plusvalía estatal (también llamada de hacienda o relativa al IRPF), el recibo del IBI y la plusvalía municipal, son los impuestos que se pagan al vender una casa. Aunque, todo depende de lo que se pacte entre las partes en contratos previos como el de arras o en las mismas escrituras, dónde puede especificarse quién se hace cargo de estos gastos u otros como los gastos de notaría. La plusvalía municipal es el coste más polémico y consiste en el pago al municipio de un porcentaje sobre la diferencia entre el precio de venta del piso y el precio de compra.
Los gastos por venta de vivienda del vendedor incluyen la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de naturaleza Urbanada (IIVTU). ¿Y cuánto se paga de plusvalía al vender una casa? Pues el valor final del pago se hace teniendo en cuenta el valor catastral del inmueble y el número de años que dicho inmueble ha estado en propiedad del vendedor.
Y además, este pago se basa claramente en la aplicación de un tipo impositivo sobre la plusvalía creada (valor catastral actual – valor catastral en la fecha en la que compraste el piso). La cuantía del pago ha ido en aumento los últimos años y lo ha hecho porque el valor catastral de la mayoría de las viviendas también ha aumentado, a pesar de que el precio de venta haya disminuido.
Por lo tanto, es probable que, si llevas muchos años en propiedad del inmueble, el valor de éste haya aumentado y consecuentemente la plusvalía sea mayor. Por el contrario, cuanto menos tiempo tengas en propiedad el piso, menor es la probabilidad de que el valor aumente.
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Agencia inmobiliaria:
Si has hecho uso de los servicios de una inmobiliaria, debes de abonarle sus honorarios. Éstos varían mucho en dependencia de cada empresa, sin embargo, la cuantía la sabrás de antemano porque lo acordarás en el momento de contratación de sus servicios.
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Cancelación hipoteca:
La gran mayoría de vendedores poseen una hipoteca ligada a la casa que vende, de manera que, al cerrar la compraventa, se debe proceder a la cancelación de la hipoteca con la entidad prestamista, que te cobrará ciertas comisiones por el trámite. El coste de la cancelación hipotecaria varia dependiendo de si se ha realizado a través de una gestoría o un intermediario. Podrás ver más detalles sobre los trámites de la cancelación hipotecaria en el siguiente post.
En principio, éstos son sólo los gastos por comprar una casa nueva a los que queda sujeto el vendedor, porque al final, todo depende de lo que se pacte entre las partes del contrato, en el que se reflejará quién se hace cargo de cada gasto.
¿Cuáles son los gastos por venta de vivienda de segunda mano?
Los gastos por compra de vivienda de segunda mano no difieren mucho de los que se deben pagar en caso de ser obra nueva. La principal diferencia que existe en los gastos de compra venta de una vivienda nueva o de segunda mano son los impuestos. Los gastos por impuestos en la compra de una vivienda de segunda mano son:
- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Dicho impuesto estará presente siempre y cuando hablemos de gastos por compra de vivienda de segunda mano, ya sea al contado o con hipoteca. Este impuesto se aplicará en lugar del IVA cuando no sea la primera transmisión del inmueble y rondará desde un 5% hasta un 8% sobre el precio de compra (en función de cada comunidad autónoma).
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Dicho impuesto habrá de pagarse siempre y cuando se solicite una hipoteca. El precio de este variará en función del importe pendiente de amortizar, pero siempre dentro de los límites establecidos, que son entre el 0,1% y el 1,5%.
Recuerda que si vas a vender una casa, la mejor opción es hacerlo con Clikalia porque te compra tu casa directamente sin intermediarios ni comisiones, realizando nosotros todos los trámites. Esperamos haberte aclarado qué gastos supone vender una casa y a cuánto ascienden esos pagos. ¡Nos leemos en el próximo post!
