Una de las dudas que más nos preguntan nuestros potenciales clientes, es precisamente esta, si se puede vender un piso con inquilino.
Pues bien, según regula la Ley de Arrendamientos Urbanos, vender un piso con inquilino es un procedimiento totalmente legal. Eso sí, es muy importante conocer todas las condiciones que regulan este tipo de operaciones para que ninguna de las partes se sienta perjudicada. En el siguiente post te contaremos los diferentes pasos y especificaciones que deberás conocer si quieres vender tu vivienda con inquilino.
Vender piso con inquilino
Lo primero que hay que tener en cuenta es si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad, dado que esto influirá de manera importante en los derechos que tiene el inquilino. Otros aspectos que se deben tener en cuenta son: el año en el que se firmó el contrato (ya que las condiciones legales han sufrido variaciones en los últimos años) y los acuerdos concretos firmados por las partes a la hora de formalizar el contrato, siempre que estos acuerdos estén dentro del marco legal.
Una vez comprobado todo esto, entramos en uno de los puntos que más conflicto pueden generar en este tipo de operaciones, las visitas al piso de posibles compradores. Normalmente, la gente interesada querrá ver el piso antes de comprarlo y es por ello, que el propietario necesita una autorización expresa del inquilino, ya que sin ella, nadie podrá entrar a la vivienda. Para ello, el propietario debe pedírselo amablemente al inquilino. Es posible que no les haga mucha gracia que desconocidos visiten sus hogares, por lo tanto, se entra en la fase de negociación. Si el comprador es un inversor, el proceso suele ser más fácil porque el comprador puede querer tenerle como inquilino y el trato será ventajoso para todas las partes….
Pero si no es el caso y el comprador no quiere alquilarlo, se pueden ofrecer otras condiciones que puedan compensarle: ofrecerle otro piso de alquiler, asesoramiento para cambiarse de domicilio, la contratación de alguien para limpiar y preparar la casa… e incluso, en última instancia, ofrecerle un pequeño descuento en el pago de una mensualidad o pagarle la mudanza.
Una vez tomada la decisión de venta y habiendo encontrado comprador, es importante comunicarle al inquilino las condiciones de venta pactadas, ya que la ley le otorga un derecho preferente de compra, es decir, si iguala las condiciones pactadas, el inquilino tendría derecho a comprar el piso. Para ello, dispone de 30 días naturales desde que se le entrega el comunicado. Pasado ese tiempo sin contestar o habiendo expresado su no intención de igualar la oferta, el propietario deberá volver a comunicar la venta efectiva al inquilino.
En todo momento es muy importante que el comprador esté informado de que va a comprar un piso con inquilino dentro. Ante esta situación, el inquilino podrá seguir arrendando la vivienda sólo cuando haya llegado a un acuerdo con el comprador, si previamente a la venta se inscribió el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad o si se acordó expresamente con el vendedor que se iba a mantener el contrato de alquiler de la casa.
Vender un piso con inquilinos en alquiler y seguir con el arrendamiento pactado anteriormente es, cada vez, más habitual. Suele suceder en casos en los que el nuevo propietario es un inversor que lo que quiere es sacarle rentabilidad y no desea vivir en el piso. Además, esta situación puede ser hasta una ventaja para los inversores porque nada más comprar la vivienda, empezarían a rentabilizarla inmediatamente.
¿Se puede finalizar el contrato con un inquilino en alquiler por venta de la vivienda?
Por norma general no se puede finalizar el contrato, aunque existen algunas situaciones particulares en las que sí se puede hacer.
Tanto el artículo 9 como el 14 de la Ley de Arrendamiento Urbano favorecen al arrendatario: El primero dice que, si la duración del contrato es menor a 3 años y no se pacta lo contrario, al llegar la fecha de vencimiento el contrato se prolongará otros 3 años. En caso de que se produzca la prolongación automática, sólo se podrá vender si se respetan los derechos del inquilino.
El segundo estipula que, si el contrato se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario queda obligado a respetar al inquilino y subrogarse al contrato existente. En cambio, si el piso está inscrito pero el contrato de arrendamiento no, este último quedaría extinguido, de tal manera que el inquilino sólo tiene derecho a 3 meses de alquiler adicionales desde la comunicación.
Mención especial merece la situación en la que el dueño necesite de manera permanente la vivienda para uso o disfrute suyo o de algún familiar, ya que todo lo dispuesto anteriormente no tendrá ningún efecto. En este caso concreto, no se podrán realizar las prórrogas obligatorias (señaladas en el artículo 9), si ha pasado un año de contrato. Así, la manera de finalizar el contrato de arrendamiento deberá hacerse avisando al inquilino con dos meses de antelación a la fecha de la que se necesite disponer del inmueble.
Ante una situación tan especial como es la venta de un piso con inquilino, recomendamos el asesorarse con un profesional.
